Hypotéky levnější budou, ale vy na to nečekejte.

Hahaha! Lhal jsem – žádné obrázky tu nejsou. Jenom ta čísla. Sorry.

Ahoj všichni,

tři měsíce po posledním díle občasníku píšu znovu. Pokud jste ten poslední nečetli, tak si ho možná přečíst chcete. A v takovém případě to můžete udělat tady. Já přečtení dost doporučuji, protože i po třech měsících zůstává zcela aktuální. Dnes budu psát prakticky to samé, možná jen jinými slovy. Chtěl bych ale být naléhavější ve sdělení. A to hlavní sdělení dneška zní:

Hypotéky levnější budou, ale velmi pravděpodobně by byla obrovská chyba na to čekat.

Chtěl bych vám vysvětlit a na číslech ukázat proč.

Co to znamená drahé

Platí, že hypotéky jsou drahé. Co to znamená? Sazby jsou někde kolem šesti procent. Dá se jít i pod, ale ne o moc a ne vždy. Tak si to nekomplikujme a počítejme s šesti procenty. To znamená, že za každý půjčený milion by dnes tvořila splátka přibližně 6 000 Kč. Aby člověk (nebo pár) dostal milionovou hypotéku, musí bance ukázat přibližně 12 – 13 000 Kč čistého příjmu. Chcete-li tři milony, násobte třemi. Pět milionů, násobte pěti.

To je hodně. Když byly sazby dvě procenta, bylo to přibližně 3 500 Kč za milion a stačilo ukázat osm tisíc.

Je logické, že člověk nechce platit šest tisíc za něco, co se dalo pořídit skoro za půlku. A je logické, že si chce zase počkat, až se to nějak uklidní. Tím spíše, že ono se to nejspíš (!) během pár let (?) fakt uklidní a sazby se nejspíš (!) zase vrátí někam (?) ke třem procentům. Byla by to ale chyba.

Co to přináší?

Dražší hypotéky mají mimo jiné ty dva efekty, že

• je méně lidí, kterým hypotéka projde, i kdyby si ji vzít chtěli
• a také to, že z těch, kterým by třeba prošla, je dost těch, kteří se nechtějí k tak vysokým splátkám zavázat

A to vytváří úžasné okno příležitosti.

Všichni tito lidé, kteří čekají, anebo musí čekat, pak chybí mezi poptávajícími na trhu nemovitostí, což má obrovský vliv na to, jak se ceny nemovitostí chovají.

Nechci teď řešit, jestli ceny nemovitostí ještě klesnou a případně o kolik. O tom je možné dohledat nespočet rozhovorů. Pro rychlou orientaci doporučuji asi tento díl podcastu Ve Vatě s mým oblíbeným hostem, Liborem Ostatkem.

Co si z toho odnést?

Ceny možná (už) klesat nebudou, spíš trochu jo, možná hodně. To je ale celkem fuk. I bez toho si myslím, že čekat na levnější hypotéku by byla chyba. A to jednoduše (mimo jiné – viz. níže) proto, že až sazby a tedy ceny hypoték začnou klesat, všichni tito vyčkávající se vrhnou na trh, začnou poptávat, začnou kupovat a ceny nemovitostí na to budou reagovat růstem.

Navíc! Stačí jen trochu změnit úhel pohledu a uvidíme, že pokles ceny může do značné míry vykompenzovat cenu peněz (= sazby, potažmo splátky). Čistě hypoteticky – pokud dokážu koupit nějaký byt o 30 % levněji, tak jsem i s dnešním drahým financováním na stejných nákladech, jako s levným financováním na původní ceně. Ne – třicetiprocentní pokles tu ještě nemáme a možná mít nebudeme. Ale možná jo.

A nezapomínejme na to (!), že až sazby zlevní, vy na to budete moci reagovat a svojí hypotéku si také zlevnit. Já vám s tím samozřejmě pomůžu. Tu krvavou šestitisícovou splátku tedy reálně budete platit jen tak dlouho, jak dlouho byste čekali na levnější sazby.

Vedle čísel je tu i další benefit a to ten, že máte více času na rozmýšlení a větší nabídku na výběr.

Už se vůbec nezmiňuji o tom, že když dlužíte pár milionů, inflace přestává být vaším nepřítelem.

Spočítáme to?

• chcete koupit byt, který stál před rokem 5 000 000 Kč
• splátka za nízkých sazeb (3 %) by byla 21 000 Kč
• povede se vám ho koupit za 4 400 000 Kč
• zakouzlíme a povede se vám ho koupit bez vlastních zdrojů, tedy jej financujeme ze 100 %
• splátka bude při dnešní sazbě činit 26 000 Kč / měs. a tedy přeplatíte 5 000 Kč / měs.
• za dva roky klesnou sazby a lidi se vrhnou do nákupů, čímž vyženou ceny bytů zase nahoru, řekněme že zpátky na pět milionů,
• my nižších sazeb využijeme a společně úvěr refinancujeme. Nová výše splátky bude 17 800 Kč, protože nově budete mít sazbu 3 % p.a.
• a nový úvěr bude na 4 220 000 Kč, protože za ty dva roky jste již stihli umořit 180 000 Kč

Výsledek?

• máte sazbu 3 % a splátku 17 800 Kč
• máte byt v ceně 5 000 000 Kč (anebo víc)
• výše vašeho dluhu činí jen 4 220 000 Kč
• už dva roky bydlíte ve svém a ušetřili jste 24 měsíčních nájmů
• a navíc (!) jste si byt ke koupi vybírali v momentě, kdy vás bylo jako poptávajících málo, nemuseli jste podepisovat rezervačku pod tlakem, mohli jste si vybírat z většího množství bytů a mohli jste si vybrat lepší byt anebo byt lépe vyhovující vašim potřebám.

Celé tohle počítání samozřejmě stojí na předpokladech. Na dosazení nějakých pevných hodnot. Nevíme, kdy sazby klesnou a nevíme jak moc. Nevíme, o kolik levnější nemovitost jste schopni koupit a ani nevíme, jestli můj předpoklad s rychlým růstem cen po snížení sazeb vyjde. Ale i kdyby ceny lezly nahoru pomaleji, tak stejně nakonec zase vylezou. O tom pochybuje opravdu jen málokdo, pokud vůbec někdo

Co z toho plyne?

Pokud jen trochu můžete, pokud vám to životní situace jen trochu umožnuje a pokud je to pro vás jen trochu aktuální – přemýšlejte, jak byste mohli koupit nemovitost. A pokud nemůžete teď, zkuste promýšlet, co udělat, abyste brzy mohli. Čekat na levnější sazby se rozhodně nevyplatí.

No a pokud tohle pro vás bylo moc čísel, je to moc nových myšlenek, je tam moc proměnných a je to pro vás moc abstraktní, tak mi zaplaťte pivo a já si o tom s vámi budu povídat. Trochu se v tom vyznám.