Hypotéky? Konečně se zase něco děje.

Na hypotékách se po dlouhé době nudy zase začalo něco dít, což si vysloužilo další díl našeho hypotečního občasníku. Tentokrát se to sešlo a tak jde tento text ven v tandemu se souhrnem novinek 2023/2.

Jdeme na to. 

Co se děje – ve velmi stručných bodech 

• Druhou nejdůležitější zprávou pro ty, co o koupi nemovitosti zatím uvažují, je zprávou číslo jedna zejména zrušení povinného sledování parametru DSTI.  https://www.penize.cz/hypoteky/441457-klicovy-limit-pro-ziskani-hypoteky-skonci-rozhodla-cnb
• Druhou nejdůležitější zprávou pro ty, co už nějakou hypotéku mají, a zvláště pro ty, kteří ji uzavřeli v posledních dvou letech, tedy při sazbách přesahujících tři procenta, bude chystaná změna pravidel pro předčasné splacení. To ovlivní každého, kdo by chtěl uvažovat o refinancování mimo fixaci. https://ct24.ceskatelevize.cz/domaci/3594989-za-drivejsi-splaceni-hypoteky-banky-mohly-uctovat-i-cast-uroku-zni-vladni-navrh
• A tou nejdůležitější zprávou pro všechny je, že už asi máme tušení, jak to nakonec bude s inflací a se snižováním sazeb. To nás totiž ovlivní úplně všechny a úplně nejvíc. 

Pojďme si teď tyto jednotlivé body rozepsat podrobněji a podívat se i na jejich možné dopady?

Zrušení DSTI

Co je to?

Začněme tím, co přesně znamená zrušení parametru DSTI. DSTI je zkratka anglického „Debt service to income“ a jako parametr nám to říká, kolik maximálně může být vaše splátka hypotéky (respektive splátka všech splátkových úvěrů v součtu) v poměru k vašemu doložitelnému příjmu. Dosavadní pravidla zněla tak, že DSTI pro uchazeče do 36 let mohlo být maximálně 50 %, a pro starší pak 45 %. To v důsledku znamenalo, že žadatel, který měl příjem 30 000 Kč, si mohl vzít jen takový úvěr, nebo takové úvěry, jejichž celková měsíční splátka nepřesáhla 15 000 Kč pro mladší, respektive 13 500 Kč pro starší. To vycházelo na úvěr o objemu 2,5 milionu u mladších, resp. 2,25 milionu u starších.  

Tyto parametry byly stanoveny natvrdo ze strany ČNB a byly pro banky závazné, a tak je až na jednotlivé výjimky u specifických případů hlídaly všechny banky, a to velmi přísně.

Co znamená, že se to ruší?

To, že ČNB tento parametr zrušila jako povinný, neznamená, že se banky od prvního července přestanou chovat racionálně a začnou půjčovat komukoliv cokoliv. Banky mají svoje vlastní parametry, jak vyhodnocovat riziko jednotlivých žadatelů. Dokonce je velmi pravděpodobné, že většina bank bude s DSTI i nadále pracovat, protože už mají na tento parametr nastaveny vnitřní mechanismy. Je to něco, co už se bankéři i my poradci naučili chápat a ve své podstatě to vůbec není hloupý ukazatel. Banky si ovšem budou moci samy vyhodnotit, jaká bude maximální přípustná hodnota DSTI z hlediska jejich vlastního risk managementu bez toho, aby jim nadřízená autorita (ČNB) maximum diktovala. Čekám proto, že některé banky hodnotu DSTI přestanou řešit zcela a budou hodnotit čistě podle jiných parametrů, jiné si novou hodnotu DSTI stanoví samy, dost možná znatelně výš, než kam je dosud ČNB pouštěla. Vedle DSTI pořád existují a platí další dva parametry – DTI a LTV. S těmi ČNB nijak nepohnula a nic se u nich nemění, ale samotné rozvolnění pravidel DSTI je významné, protože se jedná o limit, na který jsme s drtivou většinou žadatelů narazili jako první, daleko před ostatními. 

Jaké to může mít důsledky?

Přímý důsledek bude takový, že hypotéky budou dostupnější. Na úvěr o určitém objemu nyní bude stačit žadateli prokázat nižší příjem, než tomu bylo třeba dosud. A samozřejmě i naopak. S konkrétním příjmem bude nyní žadatel schopný dosáhnout na vyšší úvěr, než byl schopný dosud. 

No a to pak může mít další nepřímé důsledky v klasické kaskádě – zvýšená dostupnost hypoték – více poptávajících – zvýšená poptávka (= křivka poptávky jde nahoru) – prodávající může požadovat více – kupující musí zaplatit více – ceny nemovitostí rostou. To jestli k této kaskádě dojde, nevíme. Nevíme totiž, jestli samotné odstranění parametru DSTI zvýší množství poptávajících natolik, aby se tento efekt projevil. Možná ano, možná ne. Na to bohužel nemám dost dat a neumím je ani vyhodnocovat. Mám jen svoje pocity a nepodložené domněnky.  

Ovšem pokud se to ve druhé polovině roku spojí s očekávaným snižováním sazeb (čtěte níže), tak to pravděpodobnost této posloupnosti zcela jistě o něco zvýší. 

Sankce za předčasné splacení

Zejména pro ty z vás, kteří jste nabrali hypotéku v posledním roce a máte nasmlouvanou sazbu kolem šesti procent, bude důležité, že se nyní intenzivně řeší, jakou podobu budou mít upravená pravidla pro klienty, kteří se rozhodnou splatit úvěr předčasně a mimo fixaci – tedy zejména ty klienty, kteří se rozhodnou úvěr mimo fixaci refinancovat.
Proč vás to má zajímat? 

Až totiž jednou začnou klesat sazby ČNB a na ně navázané sazby komerčních úvěrů (a my už tušíme, že to vlastně nemusí dlouho trvat), jistě se brzy dopočítáte toho, že byste radši dlužili pět milionů za tři procenta ročně, namísto toho abyste dlužili pět milionů za šest procent ročně. Pokud máte a refinancujete pětimilionový úvěr se sazbou 6 % p.a. novým úvěrem za např. 3,5 % p.a., celkem snadno si tak snížíte měsíční splátku ze 30 000 Kč na 22 500 Kč, tedy o 7 500 Kč měsíčně.  Dnes vám v tom brání zanedbatelný poplatek od banky a dvakrát dva tisíce korun správních poplatků na katastru nemovitostí, tedy v součtu asi tak pět tisíc. Když zaplatíte pět tisíc v obchodě, tak je to suma, které si všimnete, ale výměnou za úsporu sedmi tisíc měsíčně jsou to vlastně zanedbatelné drobné. Dosavadní pravidla totiž říkají, že banky v případě, kdy klient refinancuje a rozhodne se splatit úvěr mimo termín fixace, mohou účtovat jen tuto zanedbatelnou výši poplatku. Pro banky velký problém, pro klienty jednoznačně velká výhoda a skvělá karta v ruce. 
Teď se ovšem řeší změny a my ještě nevíme, jak to dopadne. Vládou tento týden prošel návrh, že by sankce ze strany banky mohla v takovém případě být až ve výši dvou procent z předčasně splacené částky. Podle výše úvěru by to tedy mohly být i vysoké desítky tisíc. 

Pokud bychom se bavili o refinancování onoho pětimilionového úvěru, výše této sankce by v navrhované podobě činila až 100 000 Kč. Takové refinancování by se pořád ještě ve většině vyplatilo, protože při měsíční úspoře 7 500 Kč a platbě 4 000 Kč na katastru se nám stotisícový poplatek vrátí za rok a kousek, ale nejspíš se všichni shodneme, že zaplatit na poplatku pět tisíc, nebo sto tisíc je už nějaký rozdíl.

Jak to nakonec s výší sankcí celé dopadne, ještě uvidíme. Velké množství poslanců v tomto rozpoznala pro lidi důležité a snadno srozumitelné téma, které se dá snadno rámovat jako příběh, ve kterém „zlé a ziskuchtivé banky chtějí oškubat poctivě pracující samoživitelky“. Proto poslanci pravděpodobně budou tlačit na zmírnění nových pravidel a my teprve uvidíme, jak celý příběh dopadne. A dopadnout to může jakkoliv. Schválením vládní předlohy, parametrickou úpravou (například snížením poplatku, případně jeho ohraničením), vládní krizí, anebo kompletním zamítnutím a tedy ponecháním statutu quo. 

Já to budu sledovat v reálném čase a s velikým zájmem, protože dopad to bude mít mnohem větší, než to zatím vypadá. Zejména kvůli pravděpodobnému budoucímu vývoji. 

Budoucí vývoj?

Tou nejhlavnější zprávou pro všechny kteří hypotéku mají nebo o ní krátkém či střední horizontu uvažují, je to, že už můžeme mít zhruba tušení, jak to všechno bude v horizontu nejbližších měsíců. Pokud se ovšem zase některý ze světových diktátorů nerozhodne, že by si svět zasloužil zase nějaké další povyražení.

Jedním z dlouhodobě nejlepších zdrojů informací, které můžete číst, jsou v českém prostředí prognózy a materiály ČNB. Ne vždy dané předpovědi vyjdou na desetiny – to často vede k tomu, že se ve zprávách dočtete, o kolik se ČNB ve svých prognózách spletla a o kolik musí nyní prognózu upravovat. Dlouhodobě jde ale o skvělý a velmi relevantní zdroj informací. No a tento zdroj nyní uvádí, že inflace bude velmi pravděpodobně dál celkem dramaticky klesat a že ke konci roku 2023, nebo zkraje roku 2024, se dostaneme do cílového inflačního pásma mezi 2 % a 3 %. To je dobrá zpráva sama o sobě. Nás ve vztahu k hypotékám ovšem zajímá hlavně to, že inflace byla zdaleka tím nejhlavnějším důvodem, který vedl k nynějším vysokým hodnotám úrokových sazeb.  Pokud bude inflace skutečně dál klesat a skutečně se vrátí do cílového pásma mezi 2 % a 3 %, znamená to, že nějakou dobu poté skutečně začnou klesat i úrokové sazby na úvěrech a hypotékách. Nebude to hned, nebude to skokově, ale bude to. 

Jaké budou důsledky?

To přesně nevíme. Záležet bude na tom, kdy ke snižování sazeb dojde, jak bude rychlé a jak na to bude reagovat trh. Jinými slovy, jak na to zareagují lidi. Jak na to zareagujeme my všichni dohromady. Celkem samozřejmým důsledkem je, že se dál zvýší dostupnost hypoték. (A nezapomeňte, že je navíc vypnutý parametr DSTI). Zatímco vypnutím parametru DSTI vás přestane blokovat potřebnou výší příjmu vzhledem k velikosti splátky, přímé snížení sazeb sníží i samotné splátky. Tohle víme, to je víceméně jisté.

Dál už budeme spekulovat. Je to moje oblíbená spekulace, zároveň si sám nejsem jistý, jestli tuhle příčinou posloupnost nepřeceňuji… Možná ano. Nejspíš ano. Možná ne. A v co tedy věřím? Věřím v to, že díky vyšší dostupnosti hypoték se o hypotéku (a koupi nemovitosti) začne ucházet řada lidí, kteří se o ni kvůli výši svých příjmů ucházet nemohli. Věřím souběžně také v to, že díky snížení sazeb se o hypotéku (a koupi nemovitosti) začne ucházet i dost lidí, kteří se o ni třeba ucházet mohli, ale nechtěli, protože „čekali na nižší sazby“. Věřím, že tito všichni lidé každý sám a přitom všichni společně vytvoří tlak z poptávkové strany. O každou jednu nabízenou nemovitost se tak bude v zásadě ucházet více lidí, než-li předtím. A pokud se to stane, pak je nevyhnutelné, že prodávající začnou reagovat tím, že danou nemovitost ze všech nájemců prodají tomu, kdo nabídne více. Jinými slovy tento přetlak na straně poptávky začne pomalu a jistě zvedat cenu nemovitostí. A pokud budeme spekulovat za dva rohy, tak tento nárůst pak vystraší další vyčkávající, kteří uvidí, že už jim ujíždí vlak tím, jak ceny zase letí někam v oblaka. Do nákupů se vrhnou také, aby to ještě stihli, dokud je čas. A cena letí a letí.

Stát se to nemusí. Ona na tentýž impuls může reagovat i nabídková strana a do nabídky se tak mohou dostat i nemovitosti, jejichž majitelé s prodejem čekali, protože nechtěli prodávat v době, kdy nebyli kupující, což by je tlačilo ke snižování ceny. Dost možná se tento vývoj bude snažit ČNB tlumit tím, že bude snižovat sazby pomaleji, aby přesně tomuto zabránilo (protože by to nevyústilo v nic jiného, než v další vlnu inflace). Dost možná do hry vstoupí ještě další faktory, které já nedokážu dohlédnout. Dost možná se všechny faktory pomelou v kotli a výsledkem bude, že se nic nestane. Já nevím. V obou případech mi ale vychází stejný výsledek.

Kupovat teď?

Prosím pěkně, tohle není univerzální rada. Každý se jednak musí rozhodovat sám a hlavně podle toho, co mu finanční a rodinná situace dovolí. Ale povím vám, co bych dělal já. Tedy vlastně… povím vám, co dělám. 

Já se ve třetím kvartále chystám nakupovat. Ceny jsou relativně (!!!) nízko. Buď o trochu poklesly, nebo teď nějakou dobu alespoň nerostly. Vedle toho ale výrazně spadla kupní síla koruny, vy ten jev znáte jako inflaci. A to znamená, že reálně ceny bytů klesly, i když na cenovce žádnou změnu nevidíte.

Pokud si teď žádný nákup nemůžete dovolit kvůli vysokým splátkám, tak se s tím nedá nic dělat a já vám rozhodně nebudu radit, abyste se pouštěli do nějakých kamikadze operací, nebo půjček v rodině.

Pokud si nemůžete nákup dovolit skrze dostupnost hypoték (DSTI), možná by to od července mohlo být lepší.

A pokud si nákup dovolit můžete, nakupovat chcete, ale spekulujete na lepší podmínky, tak nespekulujte, prašťte do toho teď, protože:

• V tom nejhorším případě situace zůstane stejná. Vy budete dál platit relativně vysokou splátku a budete vědět, že kdybyste čekali na lepší podmínky, že byste se nedočkali. Takže možná nevyhrajete, ale neprohrajete. 
• V tom nejlepším případě? V tom pro vás extrémně pozitivním případě se stane to, že sazby klesnou, ceny nemovitostí (i té vaší) to vyžene o desítky procent nahoru a vy si zadarmo refinancujete úvěr, snížíte si splátku o deset tisíc korun a budete celkem rádi, že jste se k tomu odhodlali. Výsledkem bude drahá nemovitost, kterou jste koupili za levno & úvěr s nízkou úrokovou sazbou. Tomu říkám výhra.
• A v pravděpodobném případě se stane něco mezi tím. A to podle mě není úplně blbá pozice, ve které se ocitnout. Skoro bych taky řekl, že to je výhra.

Závěrem

Tak se nám zase konečně něco děje. Teď jsem rozesílal občasníky přibližně jednou za půl roku. A stačilo to. Tak vám mám nějak pocit, že by mohlo přijít období, kdy to jednou za půl roku nebude stačit. 

Dost možná hnedle na začátku července. To už bychom totiž měli vědět, jak se jednotlivé bankovní domy postaví k DSTI. Už teď máme zprávy, že by se snad mohlo jít až na 70 %. A to je oproti nynějším 45 % opravdu pořádný rozdíl.

Gratuluji vám ke statečnosti a odvaze dočíst vše až do hořkého konce. Přeju vám krásné léto, hodně odvahy a dobrá životní rozhodnutí.